https://getpocket.com/@bat-dong-san-sai-gon/share/3561564
https://getpocket.com/@batdongsanhcm/share/3561566
http://linkbun.ch/07pok
https://getpocket.com/@batdongsanhcm/share/3561943
https://getpocket.com/@batdongsanhcm/share/3564885
https://getpocket.com/@batdongsanhcm/share/3564919
https://getpocket.com/@batdongsanhcm/share/3564922
Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, để xác định được thị trường có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.
Soi vào thị trường hiện tại, mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%. Có những giai đoạn, đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu có tính đầu cơ rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.
“Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành phát biểu.
Đồng tình với quan điểm này, bà Dung của CBRE cho rằng thị trường không có nguy cơ bong bóng bất động sản vì thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào bán căn hộ cho đến biệt thự nhà phố tăng trưởng không quá cao. Trong giai đoạn 2007-2014, thị trường chững lại và phát triển khá chậm. Từ 2014-2018, thị trường đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, từ chào bán dự án cho đến đà hấp thụ của thị trường.
Bà Dung cũng cho biết thêm, mỗi năm thị trường đón nhận khoảng 40.000 căn hộ được chào bán mới, trong đó có khoảng 30.000-35.000 căn được tiêu thụ tại mỗi thành phố.
“Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đây. Nếu như thời điểm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng khá mạnh, lên khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% căn hộ bình dân”, bà Dung nói và kết luận đây là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư và người mua đang hướng đến người mua thực sự, là những người mua để ở.
Tuy nhiên, chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu lại có ý kiến khác với các chuyên gia tại hội thảo. Theo ông Hiếu, thị trường nào cũng sẽ xảy ra khủng hoảng vì cung cầu không cân bằng vĩnh viễn. Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm sẽ có cuộc khủng hoảng lớn. Ông Hiếu không khẳng định đây sẽ là cuộc khủng hoảng lớn, nhưng nếu năm tới không giải quyết được vấn đề bất động sản một cách ráo riết, vấn đề tín dụng thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra.
Lý giải cho nhận định nhày, ông Hiếu cho biết, theo phân loại của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dự nợ. Đây là con số rất lớn, bởi ở Mỹ chỉ có 8 - 10%. Trong thời gian qua, các nhân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán rất nhiều, và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.
Nếu cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống mà thực chất đó là kiếm lời, mang nó trở lại tín dụng bất động sản thì tỷ lệ không dưới 20%.
Trả lời câu hỏi có nên đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại, ông Trần Lê Thanh Hiển - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần dịch vụ Bất động sản Danh Khôi Việt cho biết thời điểm hiện tại, dòng sản phẩm căn hộ tại TP.HCM quỹ đất đang khan hiếm, các chủ đầu tư doanh nghiệp đang phải tìm các quỹ đất xa hơn để đầu tư phát triển.
Dòng sản phẩm thứ hai là bất động sản nghỉ dưỡng. Đầu năm 2017 thủ tướng xác định và chọn du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn để phát triển. Sau quyết định này, gần như hàng loạt dự án ở các tỉnh có lợi thế về du lịch đã được phát triển tromg thời gian vừa qua như Đà Nẵng, Kiên Giang. Bên cạnh đó thì các tỉnh khác mới nổi lên như Quy Nhơn, Phú Yên, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu.
Như vậy những dự án có lợi thế về biển sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra trên thị trường cũng có thêm những dòng sản phẩm mới như condotel, nhà phố biển. Các loại hình này thu hút khá nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Ba rủi ro trên thị trường
Tại hội thảo, dù khẳng định sẽ không có bong bóng bất động sản, bà Dung của CBRE cho rằng, thị trường đang đứng trước ba rủi ro lớn.
Thứ nhất, tăng giá đất (không phải giá bán dự án riêng lẻ) dự án ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhiệt huyết của nhà đầu tư khi họ bước chân vào thị trường. Điều này diễn ra chủ yếu tại TP.HCM. Tại một vài khu vực giá tăng đến 100% so với năm trước. Tại khu vực trung tâm và gần trung tâm, đất phát triển dự án đã có chủ nên các chủ đầu mới khi bước chân vào thị trường có thể chấp nhận giá đất rất cao hoặc đi ra các khu vực xa hơn. Giá đất là một trong những điều các chủ đầu tư rất cân nhắc khi bước chân vào thị trường.
Thứ hai, đối với các nhà đầu tư cá nhân, lợi nhuận cho thuê cũng đang giảm sút tại nhiều khu vực. Tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay chỉ đạt cao nhất từ 6 đến 6,5%, trung bình chỉ 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh. Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ chào bán và cũng từng ấy trong năm 2018. Có đến 70% số này mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều như vậy. Đây là điều mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Nhưng đối với người mua để ở, nguồn cung dồi dào họ càng có lợi.
Thứ ba, thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều công trình hạ tầng. Có nhiều người mua đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự với mức giá cao vì kỳ vọng vào hạ tầng, giao thông công cộng sẽ đẩy giá bất động sản lên cao. Nhưng hiện nay, nhiều công trình có khả năng chậm tiến độ. Vì vậy nhà đầu tư cần lưu ý yếu tố này. Bên cạnh đó những vấn đề muôn thuở là kẹt xe, ngập nước cũng không phải giải quyết một sớm một chiều được nên nhà đầu tư cần cố gắng tìm ra khu vực ít bị ảnh hưởng nhất mà đổ vốn.
Chia sẻ bài viết
Cùng Chuyên Mục
Chấp thuận đầu tư dự án Lux Star, South Gate Tower và Lancaster Eden
CafeLand - UBND Thành phố vừa chấp thuận đầu tư 3 dự án nhà ở là Lux Star, South Gate Tower tại Quận 7 và Lancaster Ed
Trung Quốc nhân bản đô thị ở nước ngoàiNhiều nước nghèo đang trở thành “công trường xây dựng” của Trung Quốc, nhờ các khoản vay hào phóng từ các ngân hàng thu
Bất động sản đâu chỉ có đất nềnPhân khúc đất nền thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, một phần là do khả năng sinh lời cao, một phần là bởi tâm l
Giao dịch đất nền Củ Chi dẫn đầu thị trường
Trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2018, Savills Việt Nam cho biết, Củ Chi là nơi dẫn đầu về giao d